10 - 12 - 2016

    Inversión en centros comerciales supera los 2.000 millones de euros

    centro-comercial

    La inversión en centros comerciales alcanzó los 2.100 millones de euros en 2015, una cifra ligeramente por debajo (-12%) de la de 2014, pero por encima de la media histórica de inversión y sólo superada en los años 2006 y 2014, según se desprende del Estudio de Mercado Centros Comerciales 2015/2016 elaborado por Aguirre Newman.

    Además, el volumen de inversión supera los 1.000 millones de euros en 2016, destacando la compra por parte del fondo de inversión Invesco de un portfolio de once hipermercados y galerías comerciales al distribuidor Eroski; la compra de 36 hipermercados, 22 gasolineras y ocho galerías por parte de Carrefour a Eroski y la adquisición por parte de la Socimi Axiare del Parque Comercial Vía Park, en Almería.

    Según el informe de Aguirre Newman, en base a información de la AECC, las ventas totales en centros comerciales superaron en 2015 los 40.914 millones de euros, lo que representa un 6% más que en 2014 y unas ventas medias por metro cuadrado cercanas a los 2.631 euros anuales por metro cuadrado, frente a los 2.500 euros anuales por metro cuadrado de 2014.

    La afluencia de público también se incrementó (+5,8%) el pasado ejercicio, hasta superar los 1.905 millones de visitas, y el ticket medio de gasto por visitante se incrementó hasta los 21,50 euros en 2015.

    Con estos datos, la aportación de los centros comerciales a las ventas minoristas totales en España en 2015 alcanzó un 17,80% frente al 17,13% en 2014, por lo que gana relevancia el gasto realizado en centros comerciales dentro del gasto total de los hogares.

    Son los centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’ los que se están beneficiando de la mejora del entorno económico. La mejora de las ventas en esta categoría de centros ha hecho que las rentas de alquiler se estabilicen e incluso crezcan en aquellos centros con disponibilidad residual.

    La disponibilidad en los mejores centros comerciales (oro) se mantiene en el entorno del 3%-5%, mientras que en los centros de categoría plata está en niveles cercanos al 10%-12%.

    El informe de Aguirre Newman señala que durante el pasado año se inauguraron 124.773 metros cuadrados de nueva superficie bruta alquilable (SBA), distribuida en cinco nuevos centros comerciales y en una ampliación de un centro en funcionamiento.

    Entre los centros comerciales inaugurados destacan el de La Fira (Reus), Siam Mall (Tenerife Sur), Abella (Lugo) y Saguncenter L`Epicenter (Sagunto).

    Con estas incorporaciones, el mercado español de centros comerciales alcanzó un stock total de 15.390.887 metros cuadrados de SBA, en un total de 575 proyectos operativos con un tamaño medio de 26.662 metros cuadrados.

    Respecto a la densidad, la superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes en España se mantiene en los 331 metros cuadrados, lo que coloca la oferta de centros comerciales en España por encina de los 325 metros cuadrados de SBS por cada 1.000 habitantes, situación teórica de equilibrio, según apunta Aguirre Newman.

    Los grandes protagonistas del mercado de inversión en 2015 fueron principalmente los inversores institucionales y las Socimi, con una cuota conjunta de mercado del 95% del total del volumen de inversión. El inversor internacional supuso el 60% del volumen de inversión total.

    Durante el año 2016 siguen siendo los inversores institucionales y las Socimi los grandes protagonistas del mercado de inversión. Estos inversores mostraron un elevado interés por centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’, tipologías con una escasa oferta de centros a la venta, por lo que el foco se centró en los activos con mayor necesidad de gestión.

    Respecto a las rentas, Aguirre Newman apunta una notable comprensión de la tasas de rentabilidad inicial en los centros comerciales ‘oro’ ‘plata+’, situándose en torno al 5% y en el 6,25-6,50%, respectivamente.

    Durante el periodo 2016-2017 se incorporarán al mercado aproximadamente 500.000 metros cuadrados de nueva SBA, de los que el 82% se corresponden con nuevos centros comerciales y el 18% restante con ampliaciones de centros en funcionamiento.

    Respecto a la inversión, el estudio de Aguirre Newman afirma que para 2016 en principio las previsiones son positivas, si bien, será difícil alcanzar los niveles observados en 2015, ya que la demanda superará a la oferta disponible en el mercado, algo especialmente remarcable en el caso de los mejores centros comerciales (‘oro’ y ‘plata+’).

    El interés inversor continuará, pero la escasez de activos dentro de estas tipologías provocará que los fondos institucionales se dirijan hacia otros mercados geográficos o hacia centros con necesidad de gestión.

    La provincia más activa en cuanto a inauguraciones de nueva SBA en el periodo 2016-2017 será Madrid, con dos aperturas: Sambil Outlet Madrid, de 42.830 metros cuadrados (que supone la reapertura del antiguo Centro Comercial M-40) y la inauguración de la Galería Canalejas para finales de 2017.

    El 40% de los inversores cree que las tasas de desocupación de los centros comerciales se estabilizará y un 60% que, incluso, disminuirá. A diferencia de lo que ocurre en el segmento de oficinas, los expertos integrantes del panel no prevén una disminución a corto plazo en los incentivos aplicados sobre las rentas faciales de alquiler de activos logísticos de los activos inmobiliarios, que cifran en torno a un 15%.

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